De Nederlandse woningmarkt heeft een opvallende mijlpaal bereikt. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning is voor het eerst boven het half miljoen euro uitgekomen. Dat blijkt uit de kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM over het vierde kwartaal van 2025.
Voor het eerst boven de vijf ton
Volgens de NVM bedroeg de gemiddelde transactieprijs van alle in het laatste kwartaal van 2025 via NVM-makelaars verkochte woningen 502.000 euro. Dat is 1,8 procent hoger dan in het kwartaal ervoor en 3,9 procent meer dan een jaar eerder. Nooit eerder lag de landelijke gemiddelde verkoopprijs boven het niveau van vijf ton.
De stijging is sterk regionaal verdeeld. In 173 van de 342 Nederlandse gemeenten ligt de gemiddelde transactieprijs inmiddels boven de vijf ton. Dat zijn er 37 meer dan een jaar eerder, toen het in 136 gemeenten al boven dat niveau lag.
Meer woningen verkocht én te koop
Opvallend genoeg gaat de prijsstijging samen met juist méér activiteit op de markt. In het vierde kwartaal werden via NVM-makelaars 47.600 woningen verkocht, het op één na hoogste aantal sinds 1995. Dat is 11 procent meer dan een jaar eerder en 15 procent meer dan in het derde kwartaal. Tegelijk werden er 49.500 woningen nieuw te koop gezet.
Door dat ruimere aanbod wordt de markt wel iets minder hectisch. Het gemiddelde aantal bezichtigingen per woning daalde van 10,4 naar 7,5 en het aantal biedingen liep terug van 3,7 naar 2,8. Toch werd nog altijd 72 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht en bedroeg de gemiddelde verkooptijd 28 dagen. De zogeheten krapte-indicator stond op 1,9, wat duidt op een nog altijd zeer krappe markt.
Starters moeten flink eigen geld meebrengen
De hoge prijzen drukken vooral op starters. Bijna de helft van de in het vierde kwartaal verkochte woningen ging naar starters, maar daar is volgens de NVM steeds meer kapitaal voor nodig. "De starter zelf of via familie moet een flinke zak eigen geld meebrengen om in te kunnen stappen", aldus NVM Wonen-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen.
De gemiddelde vraagprijs van het beschikbare aanbod lag eind van het kwartaal nog hoger, op 594.000 euro. Dat laat zien dat ook wie nu instapt rekening moet houden met flinke bedragen.
CBS en Kadaster: prijsgroei vlakt af
De officiële prijsindex van CBS en het Kadaster bevestigt het beeld van duurder wordende woningen, maar laat ook zien dat de groei langzaam afzwakt. Over heel 2025 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 8,6 procent duurder dan in 2024. In december 2025 was de jaarstijging nog 5,8 procent, tegen 10,6 procent in februari van dat jaar. De prijsindex lag in december 13,9 procent boven de vorige piek van juli 2022.
Het aantal transacties nam fors toe. In heel 2025 wisselden volgens het CBS 238.695 woningen van eigenaar, bijna 16 procent meer dan in 2024.
Ook de regionale verschillen zijn groot. In Drenthe stegen de prijzen met 11,1 procent het hardst, terwijl Amsterdam met 3,6 procent juist de kleinste stijging van de vier grote steden noteerde. Van die steden kende Utrecht de grootste prijsstijging met 9,4 procent.
Markt iets meer in balans
Het beeld dat uit de cijfers naar voren komt, is dat van een markt die nog altijd krap is, maar geleidelijk iets meer in balans komt. Het grotere aanbod tempert de prijsstijging, waardoor kopers wat meer tijd en ruimte krijgen. Voor wie wil instappen blijven de bedragen echter historisch hoog, met een gemiddelde koopsom die nu dus over de magische grens van een half miljoen euro is gegaan.
